Расселение с выгодой

Пермякова Ольга Вячеславовна

Зам.генерального директора ООО «Западно-Уральский

институт экспертизы, оценки и аудита»

(Институт экспертизы INEX)

 

Столкнувшись с ситуацией по расселению ветхого и аварийного жилья, многие жители переживают по поводу справедливой оценки своей собственности. Согласно Статье 32. ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» в случае невозможности расселения в равнозначное по площади жилье, жильцам может быть выплачена компенсация по рыночной стоимости. Но бывают ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, нежели объект недвижимости. Ключевым фактором, способным значительно повлиять на оценку являются права на земельный участок.

Согласно действующему законодательству при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Это значит, что при оценке помимо рыночной стоимости самой квартиры (комнаты) учитываются возможные затраты собственника при переезде, а так же стоимость профессиональных риэлторских и юридических услуг, связанных с приобретением жилья.

Из практики оценка квартиры (комнаты) оценивается без учета неудовлетворительного состояния конструкций дома, то есть в качестве аналогов принимаются квартиры,  аналогичные по площади и количеству комнат, расположенные на сопоставимом расстоянии от центра, в домах типа «хрущевка» и «брежневка». Этот момент в одно время остро стоял перед оценщиками и экспертными советами СРО, заключение экспертизы которых необходимо в процедуре компенсации. Бытовало мнение, что должна была учитываться «аварийность» дома. Хотя само по себе это абсурдно, ведь смысл расселения в том, чтобы переехать в жилье в нормальном состоянии, а не в тот же аварийный фонд.

В случае оформленного права на землю возникает необходимость учета стоимости земельного участка, принадлежащего собственникам квартир. При этом администрация считала и считает, что эта стоимость уже входит в стоимость жилья и подтверждает свое мнение отчетами оценщиков, которые оценивают жилье по минимальным ценам.

Действительно, в стоимости любого объекта недвижимости «сидит» стоимость земельного участка, на котором он расположен. Это касается и частного жилого дома, и квартиры на 25-м этаже в высотке. Объект не «висит» в воздухе, он прочно стоит на земле, которая имеет свою цену. Эта цена, главным образом, зависит от площади участка, а цена жилья зависит от того, сколько метров земли приходится на 1 квадратный метр жилой площади. И весь фокус здесь состоит в том, что относительно малоквартирных домов старой застройки, часто имеются «излишки» земли, которые и могут создать ту самую добавочную стоимость к стоимости 1 квадратного метра каждой квартиры. В среднем в центральной части города в жилых застройках сотка земли оценивается в 1 миллион рублей.

Поэтому при оценке должна рассчитываться площадь земли, необходимая для функционирования жилого дома согласно действующим нормам. А сверхнормативную  площадь, при её наличии, можно смело оценивать по рыночным ценам, сложившимся на рынке земли. Выявляемые «излишки» для рассматриваемой категории жилья (2-3 этажные деревянные дома), объясняются тем, что нормативы со временем менялись в сторону сокращения площади земли, отводимые под жилые дома, ведь город растет и вверх и вширь, застройка уплотняется.

И в данном случае только грамотная оценка позволит учесть все нюансы, позволив жителям ветхого и аварийного жилого фонда получить справедливую компенсацию.

Новости

16.04.2015

Очередной отчет об оценке рыночной стоимости земли для целей оспаривания кадастровой был отправлен в СРО «Ассоциация российских магистров оценки» (г. Москва) для проведения экспертизы на предмет соответствия требованиям законодательства. На этот раз оценке подлежал участок с расположенными на нём гаражами. Собственник зданий не согласился с величиной предъявленных ему арендных платежей за прошедший период и заявил о пересмотре кадастровой стоимости, от которой исчисляется аренда. Полученная в результате пересчета сумма рыночной стоимости 1 324 000 в несколько раз ниже кадастровой, которая составляет почти 10 000 000 рублей.

Подробнее

13.04.2015

Продолжаются обращения граждан за оценкой ветхого жилья для компенсации. Со слов наших Заказчиков, собственников многоквартирного ветхого и аварийного жилья, Институт экспертизы INEX – единственная оценочная организация, которая правильно учитывает в стоимости выкупа стоимость доли оформленного в собственность земельного участка. Специалисты института используют собственную методику учета земли, благодаря которой многие семьи уже получили справедливую компенсацию, достаточную чтобы купить новое жилье. Это касается квартир и комнат по адресам: г. Пермь, ул. Луначарского, 99/3, 99/4, ул. Герцена, 7 и 9, ул. Подлесная, 9/4, ул. Лебедева, 14, ул. Спортивная, 17, ул. 2-я Рыночная, 22.

Подробнее

10.04.2015

В 17-й Апелляционный суд Институтом экспертизы INEX было передано заключение судебной комиссионной экспертизы относительно рыночной стоимости 22-этажного нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Екатерининская, 175. Одним экспертом являлся специалист ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Пермь), вторым – оценщик ООО «СОЛВЕР» (Москва). Расчеты Института экспертизы привели к результату 46 т.р. за 1 м2. Мнение же второго эксперта значительно отличалось – 27 т.р. за 1 м2. Путем продолжительных переговоров экспертам удалось прийти к компромиссному решению и подписать единое заключение с результатом в 45 т.р. В среду 22.04.2015 г. оба эксперта приглашены в суд для дачи комментариев и ответов на вопросы обеих сторон и суда.

Подробнее
Архив новостей