Спорим, оспорим?

Пермякова Ольга Вячеславовна

Зам.генерального директора ООО «Западно-Уральский

институт экспертизы, оценки и аудита»

(Институт экспертизы INEX)

Вопрос высокой кадастровой стоимости земли коснулся многих. Новая стоимость, установленная официально на 01 января 2013 года и вступившая в силу с 2014 года, если не привела в шок, то, по крайней мере, неприятно удивила большинство землевладельцев и арендаторов. Речь идет об участках в составе земель населенных пунктов и земель  сельхозназначения. По некоторым участкам она поднялась в разы, как собственно и налог или арендная плата. Однако право оспорить новую оценку есть у каждого.

Пальцем в небо?

Начнем с того, что кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой практически не возможно учесть всех факторов, влияющих на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у оценщика порядка трех-пяти дней, перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Поэтому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют.  Второй аргумент, ярко объясняющий суть высокой кадастровой оценки - то, что она направлена, прежде всего, на пополнение бюджета.

Процедура

Согласно действующего законодательства право на оспаривание дается в досудебном порядке в течении 6 месяцев с момента внесения данных в городской кадастр недвижимости. По истечении этого срока эту процедуру можно провести в судебном порядке. В любом случае, собственником и арендатором земли в качестве аргумента предоставляется отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался значительно ниже кадастровой, более 30%, с отчетом необходимо предоставить положительное заключение Экспертного совета СРО, в которой числится оценщик. Такое заключение подтверждает правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Отмечу, что работа по оспариванию кадастровой стоимости, особенно при значительных расхождениях – достаточно серьезная процедура, требующая участия квалифицированного в этих вопросах, юриста, как с судебном, так и в досудебном порядке. Задача оценщика здесь – грамотно оценить участок, юрист же сопроводит всю процедуру до логического конца, добившись утверждения заявленной стоимости. Ведь отрицательная судебная практика, когда землевладельцам и арендаторам отказывали в исках, тоже имеется. И в этом случае, понесенные затраты могут оказаться просто «деньгами на ветер».

Учесть всё

Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна проводиться с позиции нескольких подходов, с учетом всех индивидуальных особенностей участка, таких как местоположение, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, рельеф и форма участка, наличие коммуникаций и многих других факторов. Оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. Так, при оценке застроенных участков в расчетах участвуют и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях, земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости.

Недвижимость

Новая кадастровая стоимость также «настигла врасплох» и владельцев недвижимости. И насколько она соответствует реальным рыночным ценам, сложившимся на дату оценки, судить нам, оценщикам. Согласитесь, когда небольшое офисное здание среднего качества в центральной части города оценено кадастровыми оценщиками в 135 тысяч рублей за квадратный метр, и это еще без учета земли, адекватность такой оценки весьма сомнительна. Так, это самое здание по реальной рыночной стоимости оценено в 6 миллионов рублей простив 28 миллионов по кадастровой стоимости. Этот пример из частной практики ярко демонстрирует острую необходимость владельцев недвижимости в отстаивании своих интересов.

Экономический эффект

Этот термин здесь как нельзя кстати, так как отражает весь смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным в разной степени, а может быть и отрицательным. Наибольшего экономического эффекта, безусловно, можно ожидать от больших объектов. Ведь сама по себе оценка, если она качественная, а также экспертиза отчета в СРО – не дешевая процедура, которая по своей стоимости может превысить возможное снижение налога или аренды за будущий период до введения новой кадастровой стоимости. Поэтому прежде чем начинать, необходимо рассчитать, насколько экономически целесообразна эта процедура. В этом вам должен помочь оценщик, предварительно «прикинув» возможный результат оценки и рассчитав экономию по налогу или аренде. Обычно оценщики за это не требуют платы. После того, как вы учтете основные сопутствующие затраты, вы получите величину возможного экономического эффекта от оспаривания, который может весьма порадовать, если подойти к этому серьезно и довести всю процедуру до положительного результата.

Новости

15.03.2019

Департаменту ипотечной оценки исполнилось 2 года! Это проект ООО «ЗУИЭОиА», специализируемый на ипотечной оценке жилья (квартиры, комнаты, дома, земля). Прежде всего, хотим поблагодарить наших дорогих клиентов и партнеров, что вы есть и что доверяете нам! Наша агентская сеть насчитывает более 200 практикующих риэлторов, которым нравится работать с нами. Стараемся, чтобы это было удобно, быстро и качественно. Стараемся и будем стараться еще больше! Отдельное спасибо нашей команде специалистов-оценщиков, которые под чутким руководством Ждановой Юлии Камильевны, каждый день со скоростью света оценивает жилье и выдает красивые отчеты об оценке. В честь дня рождения дарим подарки заказчикам, кто будет заказывать оценку в марте. Приглашаем в гости и принимаем поздравления!

Подробнее

16.11.2018

Институт экспертизы INEX выиграл очередное дело по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 7 324 м2, расположенного в Пермском районе, с. Усть-Качка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения. Кроме оценки Юридическим Департаментом Института сопровождался весь процесс оспаривания в Пермском краевом суде. Так кадастровая стоимость земельного участка снизилась на 65% с 5,3 миллионов рублей до 1,8 миллиона рублей.

Подробнее

11.09.2018

В очередной раз Институт экспертизы помог своим клиентам снизить налог на имущество. 31 августа Ольга Симонян успешно защитила результаты оценки, вследствие чего суд вынес положительное решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка под офисным зданием, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 47а. 6 сентября также защищена оценка долевой собственности в этом здании (места общего пользования), и судом вынесено положительное решение в пользу наших клиентов. Таким образом, налог на землю и недвижимость снижен на 55% и 86% соответственно. Это замечательный прецедент, учитывая сложность оспаривания таких объектов недвижимости. 

Подробнее
Архив новостей