Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

С начала 2018 года в Пермском крае налог на отдельные виды недвижимости начал исчисляться от кадастровой стоимости. А в текущем году вступила в силу новая величина кадастровой стоимости. По земле оспаривание кадастровой стоимости уже давно имеет положительную практику. Оспорить новую кадастровую стоимость дается право как в судебном, так и досудебном порядке, ведь ее размер напрямую связан с налогообложением собственника ОКС, размера и расчета арендных платежей при заключении договора аренды, а также размером выкупной цены ОКС.

Проверить включено ли в Перечень здание, в котором расположено ваше помещение (офис, магазин, ресторан и т.д.) можно на сайте Минимущества: http://mizo.permkrai.ru/nalogkadastr/. Это Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости. Все помещения в зданиях Перечня облагаются от кадастровой стоимости (нужно найти только здание).

В Перечень включены объекты, соответствующие одному из следующих условий:

• здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
• 20% площади нежилого здания фактически используется для торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
• здания, в которых помещения, занимающие больше 20% площади здания, предусматривают размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно наименованию в ЕГРН;
• нежилое помещение в многоквартирном жилом доме фактически используется для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания или предусматривает размещение указанных объектов согласно наименованию в ЕГРН.

Для нежилых зданий - поиск осуществляется по кадастровому номеру здания целиком, для нежилых помещений в многоквартирных домах - поиск осуществляется по кадастровому номеру помещения. Кадастровый номер можно узнать в свидетельстве о государственной регистрации права или с помощью системы получения справочной информации по объектам недвижимости.

Зачастую кадастровая стоимость ОКС и земли значительно превышает рыночную. Это происходит потому, что при кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности объектов - наиболее значимые факторы, влияющие на ценообразование, которые оказывают непосредственное влияние на его рыночную стоимость.

Из практики оценки ОКСов приведем следующие цифры, чтобы было понятна целесообразность процедуры оспаривания. Итак, торгово-офисное здание по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 47а, то что у Парка Горького. Кадастровая стоимость, действующая в прошлом году составляла в среднем 39 тысяч за квадратный метр. Причем как основная полезная площадь, так и места общего пользования (МОП). Рыночная стоимость была установлена в среднем 26 тысяч, а МОП - 5,2 тысячи рублей. Таким образом, снижение составило в среднем 35%, по МОП – 86%. Отмечу, что речь идет о стоимости недвижимости без учета земли. А поскольку здание неразрывно связано с землей, на котором расположена, и цены на недвижимость представляют единую величину, оценщикам приходится рассчитывать стоимость земельного участка, как если бы он был свободен и вычитать из стоимости единого объекта. Итак, по данному объекту установлена новая кадастровая стоимость в диапазоне от 60 до 64 тысяч рублей за 1 метр квадратный, исчисление налога от которой будет осуществляться с этого года. Поскольку разница между старой и новой величиной кадастровой примерно 5 лет, то логически размышляя, согласно указанным цифрам, произошло повышение рыночных цен на 60%. Так ли это? Обратившись к аналитическим обзорам, мы видим прирост цен за этот период по данному сегменту рынка в г.Перми в размере 17%.

На вопрос о смысле оспаривания необходимо рассмотреть не только период, на который будет произведен пересчет налога, но и, собственно, величину снижения самого налога при утверждении новой стоимости. Это рассчитывают оценщики в ходе предварительного анализа документов и данных по объекту. Из практики, снижение налога на землю в некоторых случаях достигает 95%, что весьма существенно для крупных собственников земли, как правило, промышленных предприятий и коммерческих организаций. Одно из последних дел нашей организации в суде по освещаемой теме – оспаривание кадастровой стоимости земельного участка под известной горнолыжной базой «Жебреи». В итоге с 20 миллионов рублей кадастровая стоимость стараниями оценщиков и юристов была снижена до 3 миллионов. Оценщики грамотно провели оценку, максимально обосновав новую стоимость. Отчет прошел экспертизу в СРО «Ассоциация российских магистров оценки» в г. Москва и получил положительное заключение. В Пермском краевом суде заказчикам удовлетворили иск.

Как видим, на сегодняшний день у каждого собственника ОКС есть реальная возможность снизить налог на ОКС и выходом из этой ситуации является оспаривание результатов государственной оценки, что позволяет установить действительную кадастровую стоимость ОКС на «рынке», равную рыночной. Оспаривание возможно двумя способами: путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре РФ и путем обращения в суд.

Для оспаривания физическими лицами, собственниками ОКС, предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Поэтому физическое лицо может выбрать, куда ему обратиться - в комиссию или в суд. Перед тем, как пытаться понизить кадастровую стоимость, следует прикинуть заранее экономический эффект от процедуры, убедиться и найти веские основания, собрать доказательства.

Институт экспертизы поможет определиться с перспективами данной процедуры. Предварительные расчеты являются бесплатными и позволяют вывести степень целесообразности переоценки. Департамент юридического консалтинга Института поможет грамотно выстроить аргументацию. Наши юристы готовы сопроводить весь процесс и довести его до положительного решения.

При наличии потребности в оценке, не затягивайте с обращением к нам. Даже дистанционно, Вас подробно проконсультируют индивидуально вашей ситуации, порекомендуют самый оптимальный вариант решения. При желании встретиться, администратор организует встречу с руководителем в нашем офисе в удобное для Вас время.