Отличный вид на кладбище

Ольга Пермякова, генеральный директор Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX®), эксперт по недвижимости Соседство жилья с такими «сомнительными заведениями» как кладбище, морг, больница и тюрьма для некоторых является не приемлемым. Но есть и те, кто относится к этому более философски. А у оценщиков вообще нет такого фактора как «негативное соседство». То есть он считается субъективным и не учитывается при оценке рыночной стоимости. Влияет ли на самом деле «негативное соседство» на рыночные цены и какое отношение у потенциальных покупателей пермского жилья к этому в сегодняшней статье, с участием мнений из профессиональной риэлторской среды и опроса друзей в сети Facebook.

Кладбище

Страшное слово «кладбище» на самом деле воспринимается не так негативно коренными жителями, когда оно уже давно стало привычным объектом инфраструктуры, можно сказать историческим объектом. В этом случае люди просто не придают этому особого значения. В отличие от приезжих покупателей, которые разглядывают карту города и критично оценивают соседство. Нина Карташова: «Кладбище, если оно старое, очень позитивно: спокойно, красиво и тихо». Сергей Макаров: «Чем ближе к старинному кладбищу, тем спокойнее. Ребенком с родителями жили 5 лет назад в маленьком городке ГДР, через дорожку от кладбища 19 века – спокойный, задумчивый парк». В качестве яркого примера соседства с кладбищем из числа новостроек можно привести ЖК «Солдатская слободка», где продажи шли весьма активно, не смотря на кризис. Разумеется, особо принципиальные покупатели отказывались от стороны с видом на кладбище, другие относятся к этому по философски. «Старое, уже не действующее кладбище не смущает покупателей квартир, - соглашается с моей гипотезой Алексей Ковалев из пермского отделения «Этажи». – К примеру, вид на такое кладбище открывается из окон новостройки в центре Перми. Это не мешает продажам, так как покупатели видят много плюсов в покупке квартиры в современном жилом комплексе в центре города. Люди понимают, что город растет, какие-то объекты, которые раньше были на окраине, сейчас оказываются в центре, и нормально к этому относятся». Для покупателей более значимы другие факторы. Ирина Львова: «Есть дома, где рядом находятся такие «негативные» объекты, но много позитивных нюансов – удобное расположение, транспортная доступность, наличие соцобъектов. Например, ЖК Солдатская слободка. Главное, чтобы каждое утро не просыпаться с видом на кладбище)) А если окна в другую сторону, то вполне нормально».

Больницы

К соседству с больницами так же есть различные мнения. Кто-то резко негативно настроен, а есть и противоположные мнения. Татьяна Шабалина: «Про новые кладбища – согласна. Про старые, как в случае с Солдатской слобдкой – его и не видно среди деревьев. А вот новый квартал на углу улиц Революции-Компроса многие из знакомых смущает – бывшая психбольница, еще и с моргом..». Конечно, такие заведения ассоциируются у большинства людей со страданием и болью. А кто-то позитивно и философски относится к такому соседству. Показалось забавным мнение одного из покупателей: «Посмотрев утром в окно, буду понимать, что в отличие от многих, у меня все хорошо, и радоваться жизни». Так что опять приходим к выводу об относительности этого фактора в целом.

Тюрьма

«Знаковый» объект Перми – тюрьма или как в народе ее зовут «первый номер», как оказалось, так же не воспринимается жителями Перми как нечто негативное. Адвокат Сергей Калкатин: Можно обратить внимание на Разгуляй. Не смотря на соседство с СИЗО№1, Ленинским и краевым судом очень дорогое и престижное место. Не думаю, что такое соседство снизило престиж и стоимость жилья там. Лично по мне, то я бы не хотел жить по соседству с местами скопления людей (торг.центрами, зоопарком и т.д.). Предпочитаю места поспокойнее». Действительно, Разгуляй является тем самым местом «поспокойнее», хотя и представлен жутким миксом старых «деревяшек» и современного элитного жилья: Ленина 10, Пермская, 8, 10, Екатерининская, 24. Например, дом в непосредственной близости от тюрьмы по Клименко, 20 отличается не самыми низкими ценами, и не самыми маленькими площадями. Квартиры в продаже представлены здесь от 83 до 153 квадратных метров с ценой от 65 до 75 тысяч рублей за метр. Как видим и тюрьма не помеха для «элитного по-пермски» жилья. «Раньше Рабинович жил напротив тюрьмы, а теперь живет напротив собственного дома» - пошутил Владимир Прохоров.

Шумные ночные заведения

Фактор шума, безусловно, является более значимым при выборе жилья, ведь не зря дом называют «тихой гаванью», где можно отдохнуть и расслабиться. И когда застройщик жилого дома не учитывает соседство с шумными заведениями, он сильно рискует. Ведь даже самый удачный с позиции архитектуры и качества жилой дом может проиграть в битве за покупателя, если он неудачно расположен. Приведу в пример, красивейший проект «Дом на Вознесенской» в самом центре Перми. Смело позиционируемый как «Лучший элитный» дом серьезно сдает позиции в цене и темпах реализации. А вся беда в непосредственном окружении – это «хрущевки» и ночной клуб, известный в Перми шумными «тусовками» до последнего клиента. Конечно, можно предполагать, что заведение когда-нибудь закроется и станет тихо и спокойно, но обычно для покупателя это не особо убедительный аргумент.

Центральный колхозный рынок

Посмотрим на окружение еще одного «знакового» объекта Перми, вокруг которого в последнее время много шума по поводу чересчур шикарного местоположения в центре города. На протяжении нескольких лет обсуждается перенос рынка на периферию, но он есть и оказывает реальное влияние на окружающую застройку. Филипп Урбан: Не все так однозначно. Иногда такие объекты могут и поднять цены. Но точечно. Например, соседство с объектом паломничества, туризма, медучреждением федерального уровня влияет на ставки краткосрочной аренды. Соответственно, на ликвидность и цены.

Это именно тот случай, когда необходимо учитывать соседство еще на стадии проектирования. Проект массовой застройки квартала на ул. Механошина известного застройщика «РЕНОВА-групп», что рядом с ЦКР, показал точное попадание в потребности рынка. Продажи шли активно, несмотря на соседство. Застройщик заранее консультировался у нашей компании и принял во внимание рекомендации по концепции застройки и тем целевым группам, которые в ней нужно учесть. Расположение поблизости ЦКР было как раз заложено в общую концепцию, где были учтены класс домов, «нарезка» квартир и структура площадей, соотношение 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир. Сергей Иванов: «Так или иначе эти факторы снижают покупательский спрос! Также неприятно когда рядом с домом много автодорог с высокой загрузкой - это очень напрягает( грамотный покупатель ограничит себя от таких приобретений!». Но так ли это на самом деле? Рассмотрим дом, который не то чтобы находится по соседству с ЦКР, а непосредственно граничит с ним. Жилой дом с романтическим названием «Моцарт» по адресу: Борчанинова, 60. Хитрые маркетологи позиционировали особенности местопложения дома как «исторический торговый центр города» и вроде как и не обманули. А по опросу наличие уютного внутреннего дворика и шумоизоляции вполне компенсирует для покупателей негативный фактор близости с ЦКР.

Детские сады и школы

Типичный покупатель предпочитает видеть рядом школу, детский сад. Это стандартные пожелания семейных людей с детьми. Однако астролог Вахрина Юлия видит в таком соседстве негатив: «Есть даже такая наука, как Васту (искусство пространства), которая рекомендует при выборе дома или квартиры обращать внимание на место, что там раньше было до строительства дома и конечно окружение. Все имеет свою энергетику, и не рекомендуется жить рядом с тюрьмами, детскими садами, школами, больницами, церквями. Они рассматриваются в Васту, так же как и больницы, это тоже ограничения, детки там не по доброй воле и это страдание для них». Может, конечно, для деток и страдание, однако для мам и пап это отличное соседство.

Фактор ли?

Дмитрий Бедерсон: «Это всего лишь один из факторов. Если другие факторы превалируют над ним, значит он незначительный. А если нет, то определяющий. Точно таким же фатором являются близость магазина или стадиона, автомагистрали или железной дороги, школы или зоопарка». Итак, можно сделать объективный вывод, что фактор этот – субъективный. И типичный не только для нашего города. Светлана Копытова «В центре Санкт-Петербурга есть ЖК Царская столица: с одной стороны целый квартал Боткинской инфеционной больницы, с другой – жд пути, ведущие к Московскому вокзалу, с третьей – очень большой храм. НО: самый самый центр города и продажи идут. Когда выбора нет – эти факторы становятся не столь важными». Татьяна Прокопчук: «Если есть выбор, то соседство с такими «достопримечательностями» не лучший вариант». И в завершении процитирую опытного брокера по недвижимости, управляющего партнера АН «GRG» Полушкину Светлану: «Фактор – не самый существенный. При выборе жилья люди больше внимания обращают на такие характеристики жилья как: качество строительства, удобство планировки квартиры, обустройство внутренней территории дома, окружающая инфраструктура (магазины, детские сады, школа, парки). А такие исторически влившиеся в конъюнктуру города объекты как старое кладбище и тюрьма на самом деле не рассматриваются как негативные факторы».

СМИ: Business Class

INEX Институт Экспертизы

614000 г. Пермь, ул. Клименко, 1
(офисный центр ПФПГ), офис 19
Телефон: +7 902 479-63-39
e-mail: info@zui.ru

Офис 19 – Приемная, отдел оценки и экспертизы Института экспертизы
Офис 18 – Генеральный директор
Офис 23 – Департамент ипотечной оценки

© 2019 INEX все права защищены.