Расселение с выгодой

Пермякова Ольга Вячеславовна

Зам.генерального директора ООО «Западно-Уральский

институт экспертизы, оценки и аудита»

(Институт экспертизы INEX)

 

Столкнувшись с ситуацией по расселению ветхого и аварийного жилья, многие жители переживают по поводу справедливой оценки своей собственности. Согласно Статье 32. ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» в случае невозможности расселения в равнозначное по площади жилье, жильцам может быть выплачена компенсация по рыночной стоимости. Но бывают ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, нежели объект недвижимости. Ключевым фактором, способным значительно повлиять на оценку являются права на земельный участок.

Согласно действующему законодательству при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Это значит, что при оценке помимо рыночной стоимости самой квартиры (комнаты) учитываются возможные затраты собственника при переезде, а так же стоимость профессиональных риэлторских и юридических услуг, связанных с приобретением жилья.

Из практики оценка квартиры (комнаты) оценивается без учета неудовлетворительного состояния конструкций дома, то есть в качестве аналогов принимаются квартиры,  аналогичные по площади и количеству комнат, расположенные на сопоставимом расстоянии от центра, в домах типа «хрущевка» и «брежневка». Этот момент в одно время остро стоял перед оценщиками и экспертными советами СРО, заключение экспертизы которых необходимо в процедуре компенсации. Бытовало мнение, что должна была учитываться «аварийность» дома. Хотя само по себе это абсурдно, ведь смысл расселения в том, чтобы переехать в жилье в нормальном состоянии, а не в тот же аварийный фонд.

В случае оформленного права на землю возникает необходимость учета стоимости земельного участка, принадлежащего собственникам квартир. При этом администрация считала и считает, что эта стоимость уже входит в стоимость жилья и подтверждает свое мнение отчетами оценщиков, которые оценивают жилье по минимальным ценам.

Действительно, в стоимости любого объекта недвижимости «сидит» стоимость земельного участка, на котором он расположен. Это касается и частного жилого дома, и квартиры на 25-м этаже в высотке. Объект не «висит» в воздухе, он прочно стоит на земле, которая имеет свою цену. Эта цена, главным образом, зависит от площади участка, а цена жилья зависит от того, сколько метров земли приходится на 1 квадратный метр жилой площади. И весь фокус здесь состоит в том, что относительно малоквартирных домов старой застройки, часто имеются «излишки» земли, которые и могут создать ту самую добавочную стоимость к стоимости 1 квадратного метра каждой квартиры. В среднем в центральной части города в жилых застройках сотка земли оценивается в 1 миллион рублей.

Поэтому при оценке должна рассчитываться площадь земли, необходимая для функционирования жилого дома согласно действующим нормам. А сверхнормативную  площадь, при её наличии, можно смело оценивать по рыночным ценам, сложившимся на рынке земли. Выявляемые «излишки» для рассматриваемой категории жилья (2-3 этажные деревянные дома), объясняются тем, что нормативы со временем менялись в сторону сокращения площади земли, отводимые под жилые дома, ведь город растет и вверх и вширь, застройка уплотняется.

И в данном случае только грамотная оценка позволит учесть все нюансы, позволив жителям ветхого и аварийного жилого фонда получить справедливую компенсацию.

Новости

22.03.2019

Продолжается работа по оценке ветхого и аварийного жилья в городе Перми. В частности, в текущей работе квартиры и комнаты в жилых домах №2 и №20 по улице Боровая, №3 по улице Карпинского, №12 по улице Коминтерна. Заказчиками выступают жители этих домов, которые ждут адекватной компенсации потерь. Оценщиками Института INEXрассчитывается компенсация, включающая в себя стоимость жилого помещения, земельного участка, убытки (переезд, риэлторские услуги) и непроизведенный капитальный ремонт. В среднем стоимость 1 квадратного метра с учетом основных составляющих выходит от 40 до 53 тысяч рублей. При этом возмещение возможно как в досудебном порядке, так и через суд. Мировые соглашения с Управлением жилищных отношений Администрации г. Перми заключаются на такие суммы, которых едва хватает купить жилье, сопоставимое по площади и району расположения. Обычно меньше по площади и район, отдаленный от центра. В судебном порядке можно «побороться» и за более высокие суммы. Но далеко не все собственники ветхого жилья готовы нести судебные расходы , а также тратить массу нервов и сил. Вот и получается дилемма: или дешево быстро или дорого и долго.

Подробнее

15.03.2019

Департаменту ипотечной оценки исполнилось 2 года! Это проект ООО «ЗУИЭОиА», специализируемый на ипотечной оценке жилья (квартиры, комнаты, дома, земля). Прежде всего, хотим поблагодарить наших дорогих клиентов и партнеров, что вы есть и что доверяете нам! Наша агентская сеть насчитывает более 200 практикующих риэлторов, которым нравится работать с нами. Стараемся, чтобы это было удобно, быстро и качественно. Стараемся и будем стараться еще больше! Отдельное спасибо нашей команде специалистов-оценщиков, которые под чутким руководством Ждановой Юлии Камильевны, каждый день со скоростью света оценивает жилье и выдает красивые отчеты об оценке. В честь дня рождения дарим подарки заказчикам, кто будет заказывать оценку в марте. Приглашаем в гости и принимаем поздравления!

Подробнее

11.03.2019

27 ноября 2018 года в ходе производства по делу № А50-201/2018 определением Арбитражного суда Пермского края была назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» Симонян Ольге Вячеславовне.

Согласно Определению суда, товарищество собственников жилья «ВОСХОД, ЛОДЫГИНА, 44» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 11» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 354 253 руб. 55 коп. в результате установки забора на части земельного участка площадью 302,6 кв.м., принадлежащего собственникам многоквартирного дома по адресу: ул. Лодыгина, д. 44.

Подробнее
Архив новостей