Спорим, оспорим?

Пермякова Ольга Вячеславовна

Зам.генерального директора ООО «Западно-Уральский

институт экспертизы, оценки и аудита»

(Институт экспертизы INEX)

Вопрос высокой кадастровой стоимости земли коснулся многих. Новая стоимость, установленная официально на 01 января 2013 года и вступившая в силу с 2014 года, если не привела в шок, то, по крайней мере, неприятно удивила большинство землевладельцев и арендаторов. Речь идет об участках в составе земель населенных пунктов и земель  сельхозназначения. По некоторым участкам она поднялась в разы, как собственно и налог или арендная плата. Однако право оспорить новую оценку есть у каждого.

Пальцем в небо?

Начнем с того, что кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой практически не возможно учесть всех факторов, влияющих на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у оценщика порядка трех-пяти дней, перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Поэтому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют.  Второй аргумент, ярко объясняющий суть высокой кадастровой оценки - то, что она направлена, прежде всего, на пополнение бюджета.

Процедура

Согласно действующего законодательства право на оспаривание дается в досудебном порядке в течении 6 месяцев с момента внесения данных в городской кадастр недвижимости. По истечении этого срока эту процедуру можно провести в судебном порядке. В любом случае, собственником и арендатором земли в качестве аргумента предоставляется отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался значительно ниже кадастровой, более 30%, с отчетом необходимо предоставить положительное заключение Экспертного совета СРО, в которой числится оценщик. Такое заключение подтверждает правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Отмечу, что работа по оспариванию кадастровой стоимости, особенно при значительных расхождениях – достаточно серьезная процедура, требующая участия квалифицированного в этих вопросах, юриста, как с судебном, так и в досудебном порядке. Задача оценщика здесь – грамотно оценить участок, юрист же сопроводит всю процедуру до логического конца, добившись утверждения заявленной стоимости. Ведь отрицательная судебная практика, когда землевладельцам и арендаторам отказывали в исках, тоже имеется. И в этом случае, понесенные затраты могут оказаться просто «деньгами на ветер».

Учесть всё

Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна проводиться с позиции нескольких подходов, с учетом всех индивидуальных особенностей участка, таких как местоположение, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, рельеф и форма участка, наличие коммуникаций и многих других факторов. Оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. Так, при оценке застроенных участков в расчетах участвуют и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях, земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости.

Недвижимость

Новая кадастровая стоимость также «настигла врасплох» и владельцев недвижимости. И насколько она соответствует реальным рыночным ценам, сложившимся на дату оценки, судить нам, оценщикам. Согласитесь, когда небольшое офисное здание среднего качества в центральной части города оценено кадастровыми оценщиками в 135 тысяч рублей за квадратный метр, и это еще без учета земли, адекватность такой оценки весьма сомнительна. Так, это самое здание по реальной рыночной стоимости оценено в 6 миллионов рублей простив 28 миллионов по кадастровой стоимости. Этот пример из частной практики ярко демонстрирует острую необходимость владельцев недвижимости в отстаивании своих интересов.

Экономический эффект

Этот термин здесь как нельзя кстати, так как отражает весь смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным в разной степени, а может быть и отрицательным. Наибольшего экономического эффекта, безусловно, можно ожидать от больших объектов. Ведь сама по себе оценка, если она качественная, а также экспертиза отчета в СРО – не дешевая процедура, которая по своей стоимости может превысить возможное снижение налога или аренды за будущий период до введения новой кадастровой стоимости. Поэтому прежде чем начинать, необходимо рассчитать, насколько экономически целесообразна эта процедура. В этом вам должен помочь оценщик, предварительно «прикинув» возможный результат оценки и рассчитав экономию по налогу или аренде. Обычно оценщики за это не требуют платы. После того, как вы учтете основные сопутствующие затраты, вы получите величину возможного экономического эффекта от оспаривания, который может весьма порадовать, если подойти к этому серьезно и довести всю процедуру до положительного результата.

Новости

27.05.2019

Институт экспертизы INEX заключил информационное соглашение с медиахолдингом «РБК» по освещению таких вопросов как: ситуация на рынке недвижимости, практика оценки, экспертные мнения относительно вопросов инвестиций в недвижимость и прочее. Накопленный за 25 лет Институтом опыт поможет «РБК» в подготовке актуальных публикаций и телевизионных сюжетов.

Подробнее

22.04.2019

Институт экспертизы INEX начал работу по оценке ущерба для жильцов при изъятии комнат в общежитии по улице Уральской, 110. Зимой 2019 года в этом здании произошло разрушение части стены.

Подробнее

22.03.2019

Продолжается работа по оценке ветхого и аварийного жилья в городе Перми. В частности, в текущей работе квартиры и комнаты в жилых домах №2 и №20 по улице Боровая, №3 по улице Карпинского, №12 по улице Коминтерна. Заказчиками выступают жители этих домов, которые ждут адекватной компенсации потерь. Оценщиками Института INEXрассчитывается компенсация, включающая в себя стоимость жилого помещения, земельного участка, убытки (переезд, риэлторские услуги) и непроизведенный капитальный ремонт. 

Подробнее
Архив новостей